中小企业在签订土地合同时,需要注意哪些?

e纸合约 e纸合约 2020-09-22
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在土地项目合作中,有许多的不确定性,需要对合作中可能发生的事项进行约定;而合同最根本的作用就是变“不确定”为确定,明确双方的责任、权利与义务。因而土地合同的作用体现在:一方面围绕项目涉及的土地使用权获取过程进行严谨细致的约束和规定,另一方面也为双方提供合作的依据,对双方的权益进行保护。本文详细阐释了不同类型的拿地合作,所对应的合同解决方案,供大家在合作拿地时参照使用。

协商合作

协商合作 图片来源网络

一、合同主体

合同首先需要明确合同的当事人,确定合作主体。根据项目来源不同,土地合同的当事人也不尽相同,应该根据各个项目具体情况合法合理的选择订立合同双方的当事人主体。其中,如果合作方是企业法人,则需明确其名称及住所地;如果合作方是自然人(如:项目公司股东),则至少需注明其身份证号码。

合同基本情况

合同基本情况

二、合同标的及标的的基本情况

合同标的根据项目合作的方式不同而有所区别,最常见的是土地使用权或项目公司股权等。

a.土地使用权

基本情况包括:宗地的位置(具体表述为界限或四至)、面积(单位为亩或平方米)、用地性质、规划设计指标(容积率、绿地率、建筑密度、限高、楼间距、日照要求等)、权属及应付土地款缴纳情况(包括但不限于抵押登记等他项权利限制情况和土地出让金、契税等税费的缴纳情况等)、获得的相关证照情况、宗地的目前状况(如开发进度、地面构筑物情况、周边道路及市政或公建配套设施情况)等等。

b.项目公司股权

基本情况包括:除了有交易的最终标的物(即土地使用权)的基本情况外,还应该含有:⼯商⾏政主管部们登记备案的项目公司名称、成立及存续时间、注册与实收资本、经营范围(注意房地产行业开发资质要求)、股东名录与股权结构、公司管理架构(股东会、董事会、监事会和高层管理者的设置方式等)、资产与负债状况(重点注意:资产中的存货等有效资产、是否有需要剥离的其他资产等;负债中所有对外的债权债务、应付合同款项、对或有负债的责任声明及约定等)、质押与抵押情况、对外担保和诉讼情况、与项目公司关联或非关联公司之间签订的各种协议与合同情况、交易过渡期及人员安置约定情况等等。

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