租户在签署店面转让协议前,应该谨慎考虑哪些问题?

e纸合约 e纸合约 2020-08-07
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店铺经营不善或者其他状况条件下,店主往往会考虑将店铺进行转让以减少亏损。而签署店铺转让合同时应当慎重选择,以免合同履行后才发现问题造成自己的损失。那么在店铺转让合同签订前,需要注意哪些问题?

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(一) 商铺产权归属问题

转让人的基本情况,为预防欺诈,在合同中约定,如果转让人是房屋的所有人,必须具有产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件;如果转让人不是房屋的所有人,转让人必须具有转让权。

在合同中约定,商铺的基本信息,包括:商铺的位置、实际有效使用面积、相关的配套设施等。转让物品包括店面以及现有的装修、装饰及其他所有设备。双方应明确所转让的物品,建议双方可以拟定一份转让财物清单。

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在接手商铺时,由于房屋产权的归属不同,其法律效果也是有差异的。若店面转让者所使用的商铺是通过租赁获得的,在转让时,商铺的转租必须经过一手房东同意,否则将构成非法转租,一手房东有权主张转租无效,要求收回商铺。

因此,在接受转让店面时,如果是房东在出租店面,就应该请对方拿出有效的产权证,并根据产权证,对店面的建筑面积、结构等情况进行详细检查,以确保实际店面与房产证上的信息相吻合。如果是租赁者在转让店面,也必须请房东出面,三方要进行当场确认,以分清店内物品的所有权。待详细界定清楚以后,再在合同上加以说明。

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(二)确定转让费用范围

为了尽量避免风险,预防欺诈。在合同中约定,受让人应在合同订立前交给转让人一定的保证金,应根据实际情况在转让物价值范围内决定押金的数额。

相信大多的接手人都不会忘记对转让费进行磋谈、议价,但双方在就转让价格谈判交涉时,忽略转让费所包含的范围是常见的。即合同中所列的转让费用是否包含厨房用具、空调冷藏设备、桌椅家具、装修费用、房租、对外债务等在内。

在实践中,因转让费用包含范围约定不明而产生纠纷的案例也是较多的。因此,在接手店面时,双方一定要明确约定转让费用都包括哪些,其中是否包括房租的费用?包含多长时间的房租费用?这些问题都要通过房东予以确认,并作出相应的书面文件。在合同中应对转让费进行详细约定。①转让费,包括一切的装修、装饰、设备及其他相关费用。②转让费的支付方式、支付时间。  

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